دعاوی ملکی به پرونده‌هایی اطلاق می‌شود که به مسائل حقوقی مرتبط با املاک و اراضی مربوط می‌شود. این دعاوی می‌تواند شامل مسائلی مانند مالکیت، اجاره، خرید و فروش املاک، اختلافات در خصوص مرزهای زمین‌ها و مشکلات قانونی در خصوص نقل و انتقالات املاک باشد. دعاوی ملکی در دادگاه‌های عمومی و در برخی موارد دادگاه‌های ویژه رسیدگی می‌شود.

انواع دعاوی ملکی

دعاوی ملکی می‌تواند در حوزه‌های مختلفی قرار گیرد. در ادامه، برخی از مهم‌ترین انواع دعاوی ملکی آورده شده است:

دعاوی مالکیت

دعوی اثبات مالکیت: اگر فردی ادعای مالکیت بر ملکی داشته باشد و طرف مقابل این ادعا را رد کند، دعوای اثبات مالکیت مطرح می‌شود. این دعوا برای تعیین مالک واقعی ملک و تثبیت حقوق مالکانه استفاده می‌شود.

دعوی اعتراض به مالکیت: اگر فردی به مالکیت شخص دیگری بر ملکی اعتراض داشته باشد و مدارک و مستندات خود را برای اثبات مالکیت ارائه دهد، این دعوا مطرح می‌شود.

دعاوی مربوط به قراردادهای خرید و فروش

دعوی فسخ قرارداد خرید و فروش: ممکن است یکی از طرفین قرارداد خرید و فروش ملک از انجام تعهدات خود سر باز زند یا قرارداد به دلایل مختلف فسخ شود. این دعوی برای رفع اختلافات ناشی از عدم انجام تعهدات یا فسخ غیرقانونی قرارداد به دادگاه ارجاع می‌شود.

دعوی عدم پرداخت ثمن معامله: در صورتی که خریدار از پرداخت مبلغ معین برای خرید ملک خودداری کند، فروشنده می‌تواند علیه او دعوی مطرح کند.

دعاوی اجاره

دعوی تخلیه ملک اجاری: اگر مستاجر از تخلیه ملک اجاره‌ای خودداری کند یا قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، مالک می‌تواند برای تخلیه ملک از طریق دادگاه اقدام کند.

دعوی مطالبه اجاره‌بها: در صورتی که مستاجر اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک می‌تواند از طریق دادگاه این مبلغ را از او مطالبه کند.

دعوی افزایش اجاره‌بها: در برخی شرایط ممکن است مالک بخواهد اجاره‌بها را افزایش دهد، اما اگر مستاجر با این افزایش مخالفت کند، دعوی افزایش اجاره‌بها مطرح می‌شود.

دعاوی مرزی

دعوی رفع اختلاف مرزی: در صورتی که دو یا چند نفر در خصوص مرز مشترک ملک خود اختلاف داشته باشند، این دعوی برای تعیین مرزهای دقیق و حل اختلافات مطرح می‌شود.

دعوی تثبیت حدود و ثغور ملک: زمانی که در مرزها یا محدوده زمین‌ها و املاک اختلاف پیش آید، فرد مالک می‌تواند از دادگاه تقاضای تثبیت حدود زمین خود را کند.

دعاوی تغییر کاربری زمین

دعوی تغییر کاربری ملک: این نوع دعوی زمانی مطرح می‌شود که مالک می‌خواهد کاربری زمین خود را تغییر دهد (مثلاً از کشاورزی به مسکونی یا تجاری) اما اداره‌های دولتی یا مراجع مربوطه مانع آن شوند.

دعوی شکایت از تصمیمات کمیسیون‌های مربوط به تغییر کاربری: اگر مالک ملک با تصمیم کمیسیون‌ها یا مراجع مرتبط در خصوص تغییر کاربری ملک موافق نباشد، می‌تواند این تصمیم را در دادگاه به چالش بکشد.

دعاوی تقسیم املاک

دعوی تقسیم ملک مشاعی: زمانی که ملکی به صورت مشاعی بین چند نفر مشترک باشد (یعنی همه مالکین سهمی از آن دارند)، ممکن است برای تقسیم این ملک بین شریکان نیاز به دادخواهی باشد. دعوای تقسیم مشاع، برای تعیین سهم هر شریک و تقسیم عادلانه ملک مطرح می‌شود.

دعوی الزام به تقسیم ملک مشاعی: اگر یکی از شرکای ملکی از تقسیم ملک مشاعی جلوگیری کند، سایر شرکا می‌توانند از طریق دادگاه درخواست تقسیم ملک را نمایند.

دعاوی تغییرات در ملک

دعوی علیه ساخت و ساز غیرمجاز: اگر در ملکی بدون مجوز قانونی یا بدون رعایت مقررات ساخت و ساز انجام شود، ممکن است افراد یا مراجع مربوطه از طریق دادگاه درخواست توقف ساخت و ساز یا تخریب بنا را داشته باشند.

دعوی نواقص در ساخت و ساز: در صورتی که ملک خریداری شده دارای نقص‌های فنی یا ساختمانی باشد، خریدار می‌تواند علیه سازنده دعوی اقامه کند تا نواقص رفع شود.

مراحل رسیدگی به دعاوی ملکی

مراحل رسیدگی به دعاوی ملکی به طور کلی مشابه سایر دعاوی است، با این تفاوت که ممکن است نیاز به بررسی مدارک تخصصی مانند نقشه‌ها، مدارک مالکیت، قراردادهای خرید و فروش و… باشد. این مراحل عبارتند از:

ثبت دادخواست: شاکی (یا خواهان) ابتدا باید دادخواست خود را در دادگاه مربوطه ثبت کند. برای دعاوی ملکی، دادگاه عمومی یا دادگاه‌های تخصصی رسیدگی می‌کنند.

جمع‌آوری مستندات: طرفین دعوا باید مستندات و مدارک لازم برای اثبات ادعاهای خود (مثل سند مالکیت، قرارداد اجاره، نقشه‌های مرزی و…) ارائه دهند.

بررسی مدارک و تحقیقات مقدماتی: دادگاه ممکن است از کارشناس یا مهندس نقشه‌بردار برای بررسی دقیق ملک و وضعیت آن استفاده کند.

جلسات دادرسی: در این مرحله، طرفین دعوا در دادگاه حضور پیدا کرده و دفاعیات و استدلال‌های خود را ارائه می‌دهند. ممکن است قاضی از طرفین بخواهد که کارشناسان به جلسه دادگاه بیایند.

صدور حکم: پس از رسیدگی، قاضی حکم خود را صادر می‌کند که ممکن است شامل دستور تخلیه، تقسیم اموال، پرداخت اجاره‌بها، یا حکم به اجرای قرارداد باشد.

اعتراض به حکم: اگر یکی از طرفین از حکم دادگاه ناراضی باشد، می‌تواند از حکم صادره اعتراض کرده و درخواست تجدیدنظر دهد.

3. اهمیت وکیل در دعاوی ملکی

حضور وکیل متخصص در دعاوی ملکی بسیار حیاتی است. وکیل می‌تواند به طرفین کمک کند تا:

حقوق خود را شناسایی کنند: وکیل به افراد کمک می‌کند تا از حقوق خود در معاملات ملکی آگاه شوند و به‌درستی از آن‌ها دفاع کنند.

مدارک لازم را جمع‌آوری کنند: وکیل می‌تواند به‌طور تخصصی مدارک و شواهد مورد نیاز برای اثبات ادعا در دعاوی ملکی را جمع‌آوری کند.

حفظ منافع طرفین: وکیل می‌تواند به‌ویژه در دعوای تقسیم ملک، تخلیه، و حل اختلافات مرزی، بهترین راه‌حل‌های قانونی را ارائه دهد.

راهنمایی در خصوص قراردادهای ملکی: وکیل می‌تواند در زمینه تنظیم و بررسی قراردادهای خرید، فروش، اجاره و سایر اسناد حقوقی مرتبط با املاک مشاوره دهد.