قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در سال ۱۴۰۳، قانون جدیدی به تصویب رسید تحت عنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول. طبق این قانون، تمام معاملات املاک (و نه فقط قولنامهها) باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. این قانون از ۳ تیر ۱۴۰۳ اجرایی شده است و بسیاری از بندهای آن در حال حاضر نیز در مرحله اجرا هستند .
یکی از مهمترین مواد این قانون، ماده ۳ است که طبق آن مشاوران املاک و دلالان بابت هر معامله موظفاند پیشنویس قرارداد را در سامانه رسمی ثبت اسناد (کاتب) ثبت و سپس به دفتر اسناد رسمی ارسال کنند تا امکان تنظیم سند رسمی فراهم گردد .
۲. سامانه «کاتب» و فرآیند ساختاری جدید
از ۱۵ مرداد ۱۴۰۳، فقط معاملات دارای کد رهگیری از سامانه کاتب مجاز به تنظیم سند رسمی هستند. به این ترتیب، دفاتر اسناد رسمی تنها در این صورت میتوانند معاملات را به صورت رسمی ثبت کنند که اطلاعات آنها از طریق کاتب تایید شده باشد .
۳. فرصت قانونی برای تبدیل قولنامه به سند رسمی
قانون همچنین ایجاد کرده است سامانهای برای ثبت ادعاهای مربوط به املاک غیرمنقول فاقد سند رسمی؛ شامل قولنامهها و اسناد عادی پیشین. مطابق قانون، افراد باید طی دو سال از شروع به کار این سامانه ادعاهایشان را در آن ثبت کنند؛ سپس ظرف دو سال پس از ثبت، باید برای تنظیم سند رسمی یا طرح دعوا در دادگاه اقدام کنند .
۴. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: مسیر قانونی برای املاک قولنامهای
اگر فروشنده به تعهدش برای تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی عمل نکند، خریدار میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کند. مستند این دعوا ماده ۲۲ قانون ثبت است که بیان میکند: مالکیت ملک فقط پس از صدور سند رسمی برای خریدار برقرار میشود .
۵. خلاصه؛ چه قدمهایی باید برداشته شود؟
مرحله توضیح ثبت معامله در سامانه کاتب انجام شده یا نشده؟ اگر نشده، تنظیم سند رسمی ممکن نیست.ثبت ادعا در سامانه جدیدبرای املاک فاقد سند باید در ۲ سال اول ثبت گردد.تبدیل سند عادی/قولنامه به رسمی پس از ثبت در سامانه و طی فرصت قانونی.طرح دعوای الزام به تنظیم سند در دادگاه اگر فروشنده همکاری نکند.اخذ حکم و اجرای آن از طریق اجرای احکام سند رسمی به نام خریدار انتقال مییابد.
