دعوی خلع ید

1. دعوی خلع ید چیست؟

دعوی خلع ید زمانی مطرح می گردد که شخصی من غیرحق ملک متعلق به دیگری را تصاحب و تصرف نموده باشد.

دعوی خلع ید اختصاص به اموال غیرمنقول دارد و حتما دعوی خواهان می بایست مستند به سند رسمی باشد، در واقع خلع ید از اعیان غیرمنقول، فرع بر اثبات مالکیت است و مطابق رای وحدت رویه شماره ی 83/672 هیات عمومی دیوان عالی کشور، دعوای خلع ید به استناد سند عادی قابلیت استماع ندارد.

دعوی خلع ید و تفاوت آن با دعوی تصرف عدوانی

فرق این دو دعوی در این است که در خلع ید خواهان حتما باید مالک ملک باشد اما دردعوی رفع تصرف عدوانی حقوقی، مالکیت خواهان شرط نیست و تنها باید سبق تصرف احراز شود.

طرح دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا به صورت همزمان

چنانچه دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا ضمن یک دادخواست اقامه شوند، به لحاظ وجود ارتباط بین دعاوی ذکر شده، دادگاه باید نسبت به هر دو دعوا یکجا رسیدگی و اتخاذ تصمیم نماید.

همچنین دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا هرکدام دارای عنوان جداگانه و دعوای مستقلی هستند  و در صورتی که هر یک از دعاوی مذکور به طور جداگانه مطرح شوند قابل رسیدگی و استماع هستند.

طرح دعوی خلع ید نسبت به ملک بازداشتی

برخلاف دعوای الزام به تنظیم سند که نسبت به ملک بازداشتی در برخی از صور آن منجر به قرار عدم استماع می شد اما در دعوی خلع ید چنانچه ملک در بازداشت باشد این دعوا خارج از مقررات ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی می باشد و طرح چنین دعوایی صحیح است.

شماره دادنامه قطعی:9409970223501466 مورخ 1394/12/26

اقامه دعوی خلع ید توسط مالک منافاتی با بازداشت ملک به نفع ثالث ندارد بنابراین مالک همچنان ذینفع در اقامه دعوی خلع ید می باشد.

رسیدگی ماهوی به دعوای خلع ید

هنگامی که خواهان دادخواستی را به طرفیت خوانده مطرح نمودقاضی دادگاه بعد از احراز شرایط شکلی دادخواست خلع ید در راستای ماده 64 قانون آیین دادرسی مدنی دستور تعیین وقت رسیدگی را صادر می نماید و همزمان با دستور تعیین وقت رسیدگی جهت جلوگیری از اطاله دادرسی قاضی دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک نیز می تواند استعلام نماید که پلاک ثبتی موضوع دعوی وفق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک به نام چه شخصی صادر شده است. البته لازم به ذکر است که چنین دستوری زمانی صادر می شود که مال موضوع دعوای خلع ید سابقه ثبتی داشته باشد.

ارکان دعوی خلع ید

1. 1. تصرف خواهان خوانده
2. عدوانی بودن تصرف خوانده
3. غیرمنقول بودن مال موضوع دعوی خلع ید

الف) مالکیت خواهان

اولین نکته ای که قاضی دادگاه در رسیدگی ماهوی به دعوای خلع ید می بایست دقت نماید مالکیت خواهان می باشد که طبق رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/1 هیات عمومی دیوان عالی کشور این مطلب احراز می گردد. (خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است.بنابراین طرح دعوی خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

حال سوالی که مطرح می شود اینست که قاضی دادگاه چگونه بیاد مالکیت خواهان را احراز نماید؟

در این خصوص قاضی دادگاه با دو حالت مواجه می شود:

1. خلع ید از املاکی که دارای سند رسمی بوده است در چنین صورتی خواهان می بایست مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ملک در دفتر املاک به نام ایشان ثبت شده باشد.
2. خلع ید از املاکی می باشد که دارای سند رسمی نبوده است در چنین صورتی خواهان ممکن است در جلسه ی اول دادرسی برای مالکیت خود به مبایعه نامه،شهادت شهود و….. استناد نماید و خوانده دعوی ممکن است مبایعه نامه خواهان را قبول کند که در چنین صورتی رکن اوب دعوا که مالکیت خواهان باشد برای دادگاه محرز می گردد.اما ممکن است خوانده دعوا نسبت به مبایعه نامه ای که خواهان استناد نموده اظهار انکار،تردید و یا ادعای جعل مطرح نماید. درچنین حالتی این که آیا قاضی دادگاه می بایست به اصالت مبایعه نامه رسیدگی نمایدیا اینکه قرار توقف صادر تا اصالت مبایعه نامه صادر شود اختلاف نظر وجود دارد.

در این فرض دو حالت پیش می آید:

1. مستند خواهان سند عادی ست و دارای سابقه ی ثبتی می باشد،دعوای خلع ید مسموع نمی باشد.
2. مستند خواهان سند عادی ست ولی دارای سابقه ثبتی نمی باشد دعوای خلع ید مسموع است و در این گونه موارد دادگاه از طریق رسیدگی به ادله اثبات دعوا پس از اثبات مالکیت و احراز آن حکم به خلع ید غاصب صادر می نماید.
3. قبل از اتمام عملیات ثبتی
4. گاهی اوقات خواهان دادخواست خلع ید مطرح می نماید و مستندات مالکیت خود را عملیات ثبتی قرار می دهد که هنوز خاتمه نیافته است و در چنین صورتی بین قضات اختلاف نظر وجود دارد که آیا خواهان با وجود اینکه عملیات ثبتی خاتمه نیافته است مالک می باشد یا خیر؟رویه غالب اینست که خواهان، مالک نمی باشد. زیرا به موجب نص صریح ماده 22 قانون ثبت دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، را مالک می شناسد.
   

   ب) تصرف خوانده

   رکن دوم از ارکان دعوای خلع ید احراز تصرف خوانده می باشد که در این خصوص ممکن است خوانده در جلسه اول دادرسی حضور داشته باشد و اقرار نماید که متصرف ملک می باشد. اما اگر خوانده در جلسه رسیدگی حضور نداشته باشد یا اینکه حضور داشته و منکر تصرف خود در ملک خواهان باشد، در این صورت تحقیقات مقتضی جهت احراز تصرفات خوانده انجام می گیرد اما اگر دادگاه احراز نماید که خوانده در ملک تصرف ندارد به استناد ماده 89 ناظر به بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی را صادر می نماید.

   تصرفات خوانده به طرق مختلف قابل اثبات می باشد، از جمله این راههای اثباتی می توان به استماع شهادت شهود، صدور قرار معاینه محل و یا قرار کارشناسی اشاره نمود.

   نکته: هرگاه مالک ملک مجاور نسبت به تصرف بخشی از اراضی همسایه خود اقدام و مبادرت به احداث دیوار یا تاسیسات کند و مالکیت خواهان در خصوص زمین مورد تصرف و تجاوز محرز گردد، آیا رسیدگی به دعوای خلع ید از سوی خواهان قابلیت رسیدگی دارد؟

   در این مورد قانونگذار با وضع ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک مصوب آذرماه 1358 مقرر داشته: در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع و قمع ابنیه غیر مجاز در املاک مجاور اگر احراز شود مالک مجاور قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا پیاده کردن نقشه ثبتی و امثال آن تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا پیاده کردن نقشه ثبتی و امثال آن تجاوز صورت گرفته و تجاوز جزیی است در وهله نخست حکم به خلع ید صادر نمی شود بلکه با جلب نظر کارشناسان قیمت اراضی مورد تجاوز تعیین و برآورد گردیده و به خوانده ابلاغ می شود تا قیمت اراضی مذکور را تودیع کند که در صورت عدم پرداخت قیمتف حکم به خلع ید و قلع و قمع مستحدثات غیرمجاز داده می شود، این حکم فقط در مورد املاک مجاور به هم مصداق دارد.

   ج) عدوانی بودن تصرف خوانده

   یکی ادیگر از ارکان دعوی خلع ید عدوانی بودن تصرف خوانده می باشد که مطابق ماده 308 قانون مدنی”غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان”

   همچنین ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی در بحث تصرف عدوانی، عدوانی بودن چنین تعریف شده است: که شخصی بدون رضایت صاحب مال و یا به غیر وسیله قانونی مالی را تصرف نموده باشد.

   نکته ای که لازم به ذکر می باشد اینست که جهل و علم غاصب در رکن سوم دعوای خلع ید تاثیری ندارد.بدین توضیح که اگر غاصب با فرض این مطلب در مال تصرف می کند که خود مالک آن می باشد و بعدا مشخص گردد که مالک غاصب نبوده است در چنین صورتی نیز حکم خلع ید صادر خواهد شد و اگر غاصب آگاه باشد که مال دیگری را غصب نموده ممکن است برای ایشان مسئولیت کیفری نیز ایجاد شود.

   د) غیرمنقول بودن مال موضوع دعوای خلع ید

   درست است که اطلاق ماده 308 قانون مدنی بیان داشته” غصب استیلا ید به حق غیر است به نحو عدوان” و به نظر می رسد که دعوی خلع ید ناظر به دعاوی منقول نیز می باشد اما ادله قضایی قائل بر این هستند که  در مورد اموال غیرمنقول قابل پذیرش می باشد و استناد به ماده 18 قانون مدنی که دعوی خلع ید در زمره ی دعاوی راجع به اموال غیرمنقول ذکر شده و همچنین استناد به رای وحدت رویه 672 مورخ 1383/10/1 می باشد که در رای فوق الذکر به مواد 46 الی 48 قانون ثبت اشاره کرده است که این مواد راجع به ثبت املاک غیرمنقول می باشد. در نتیجه در مورد اموال غیرمنقول دعوای خلع ید مطرح می شود و در مورد اموال منقول دعوای استرداد مطرح خواهد شد.

   تفاوت دعوی خلع ید با دعوی تخلیه

   در خصوص اینکه آیا بین دعوای خلع ید و تخلیه تفاوتی وجود دارد یا خیر؟ ذکر این مقدمه لازم است که ارکان دعوای خلع ید با تخلیه یکسان می باشد اما بین این دو دعوی،دو وجه افتراق وجود دارد:

   1. در دعوای تخلیه رابطه ی استیجاری بین اصحاب چرونده وجود دارد اما در دعوای خلع ید این رابطه وجود ندارد
   2. در دعوای خلع ید ممکن است غصب یا تصرف غیرقانونی خوانده ابتدائی باشد یا استدامه ای.بدین توضیح که متصرف ممکن است از همان ابتدا تصرفاتش غاصبانه و غیرقانونی باشد یا اینکه ممکن است در ابتدا با اذن باشد و بعد از مدتی مالک از اذن خود رجوع نماید. در چنین صورتی ادامه تصرفات شخص غاصبانه خواهد بود.اما در تخلیه غصب و تصرفات غیرقانونی همیشه استدامه ایست یعنی پس از منقضی شدن قرارداد اجاره چنانچه مستاجر به تصرفات خود ادامه دهد غاصبانه خواهد بود.لذا چون بین خواهان و خوانده از ابتدا رابطه استیجاری وجود داشته و رابطه مذکور مهلت آن به پایان رسیده است، خواهان می بایست دادخواست تخلیه بدهد
      

      دعوی خلع ید مشاعی

      گاهی از اوقات خواهان مالک مفروزی مال موضوع دعوی خلع ید نبوده و مالک مشاعی می باشد.

      <p>اگر خواهان و خوانده هر دو مالک مشاعی باشند در چنین صورتی دادگاه بعد از احراز ارکان دعوای خلع ید  مشاعی، حکم بر خلع ید صادر می نماید.بدین توضیح که اگر به نفع یکی از مالکین مشاعی و علیه متصرف مال مشاع حکم خلع ید صادر شود متصرف از ملک خلع ید می شود اما ملک در اختیار محکوم له قرار داده نخواهد شد زیرا لازمه ی تصرف محکوم له بر ملک، تصرف در سهم سایر شرکای ملک مشاعی نیز می باشد.این تصرف نیاز به اجازه آنها دارد و اگر بدون اجازه تصرفی در ملک صورت گیرد متصرف غاصب و در نتیجه ضامن خواهد بود ولو اینکه خود مالک مشاعی باشد.