[vc_row][vc_column][us_text][vc_column_text]

دعوی اجرت المثل

یکی از دیگر دعاوی مهم حقوقی دعوای اجرت المثل می باشد. در مورد طرح دعوی اجرت المثل  مطابق رای وحدت رویه شماره 31 مورخ 1363/9/5 دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی است زیرا دعوا راجع به مطالبه وجوه مربوط به مال غیرمنقول است. اما اگر دادخواست اجرت المثل نسبت به مال منقول مطرح گردد در چنین صورتی طبق ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی می بایست در دادگاهی اقامه شود که محل اقامت خوانده در حوزه آن واقع شده باشد.

تفاوت اجرت المثل و اجرت المسمی

اجرت المسمی ناشی از قرارداد طرفین است ولی اجرت المثل زمانی صدق می کند که قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد.

ضمانت اجرای عدم تعیین اجاره بها در قراردادهای اجاره بستگی به این دارد که قرارداد اجاره مشمول قانون سال 1356 باشد یا سال 1376.

چنانچه قرارداد اجاره مشمول قانون سال 56 باشد مطابق ماده 3 همین قانون:”در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد،میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه ذکر شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی ست که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود.”

اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به دلیل عدم نص به مانند ماده 3 دو قانون 1356 و 1362 تابع قانون مدنی بوده و ضمانت اجرای عدم تعیین اجاره بها بطلان عقد است.

رسیدگی ماهوی به دعوای اجرت المثل

دعوای اجرت المثل دارای سه رکن می باشد:

1. مالکیت خواهان
2. تصرف خوانده
3. عدوانی بودن تصرف خوانده

مالکیت خواهان

اصولا مال موضوع دعوی اجرت المثل می بایست از اموالی باشد که دارای سند رسمی بوده و به نام خواهان ثبت شده باشد.

اگر مال موضوع دعوی اجرت المثل از اموالی باشد که دارای سند رسمی نبوده و خواهان برای اثبات مالکیت خود در جلسه ی دادرسی به شهادت شهود و مبایعه نامه استناد نماید،دو حالت متصور است:

1. خوانده دعوی ممکن است مبایعه نامه را قبول نماید که در این صورت رکن اول دعوا که مالکیت خواهان می باشد برای دادگاه محرز می گردد.
2. یا ممکن است خوانده نسبت به مبایعه نامه ای که خواهان استناد نموده است، اظهار انکار یا تردید یا ادعای جعل مطرح نماید در چنین حالتی اینکه آیا دادگاهمی بایست به اصالت مبایعه نامه رسیدگی نماید یا اینکه قرار توقف صادر تا اصالت مبایعه نامه ثابت گردد، اختلاف نظر وجود دارد.

تصرف خوانده

رکن دوم از ارکان دعوای اجرت المثل احراز تصرف خوانده می باشد که اگر خوانده در جلسه ی اول دادرسی حضور داشته باشد و اقرار نماید که متصرف ملک می باشد در این صورت این رکن احراز می گردد.اما اگر خوانده در جلسه حضور نداشته باشد یا حضور داشته باشد ولی منکر تصرف خود در ملک خواهان شود،در این صورت قاضی دادگاه می بایست در مورد تصرفات خوانده تحقیق کند و اگر احراز کند که خوانده در ملک خواهان تصرفی ندارد به استناد ماده ی 89 ناظر به بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر می نماید.

عدوانی بودن تصرف خوانده

ماده 337 قانون مدنی مقرر می دارد:”هرگاه کسی برحسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند،صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود اذن در انتفاع مجانی بوده است.”

بنابراین طبق ماده فوق الذکر هر شخصی در مال غیر استیفاء منفعت نماید می بایست اجرت المثل را به صاحب مال پرداخت کند مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]